不動産(リサーチカフェ)

道路に面しておれば、必ず家を建てられるの?

自宅を購入する場合、「この更地に自宅を建築できるか?」、「この家を建て替えられるのか?」が最大の判断ポイントになりますね。この建築許可を得るには、この接面道路がポイントになります。 実は、建物を建築するに当たって接しているべき「道路」とは、建築基準法に規定されている「道路」を指し、全ての道がこれに該当する訳ではありませんし、登記簿上の「公衆用道路」と一致している訳でもありません。では、どのような道がこれに該当するのでしょうか? 主なものは、以下の6種類です。

①幅員4m以上の公道
②都市計画法の開発許可・土地区画整理等により築造された幅員が4m以上の道路
③都市計画区域が指定された当時に、既に存在していた幅員が4m以上の道路
④2年以内に都市計画法等により新設、変更が予定されていて、特定行政庁が指定した道路
⑤建築物の敷地にするために幅員4m以上の道を築造し、特定行政庁の指定を受けた道路(位置指定道路)
⑥都市計画区域が指定された当時に、既に建物が立ち並んでいた幅員が4m未満の道路で、特定行政庁が指定した道路(いわゆる「2項道路」)

このうち⑥だけが幅員が4m未満であるため、この道路に接している敷地は、原則として道路の中心線から2m(他方が崖や川の場合はその端から4m)後退した線を道路の境界線とみなし、門扉等を後退させなければなりません。つまり、⑥の道も、接面する敷地上の建物の新築・建替えの度に4mに拡幅され、やがて数十年後(?)に幅員が4mになることが期待されています。

私は昭和48年に不動産の仕事を始めましたが、その当時は「夢のような計画だなあ・・・。」と思っていました。ところが、数年前にその場所を通ってみたら、(全部ではありませんが)建替えによってかなり道路の拡幅が進んでいました。都市計画のスパンは50年、100年ですね。

なお、この建築基準法上の「道路」に接していないと、原則として建築ができなくなりますし、既に建っている建物(既存不適格建築物)を取り壊したら、再び建築ができないことになります。

敷地には2m以上の接道義務があります

建築物の敷地は原則として「道路」に2m以上接しなければなりません。従って、2m未満しか接していない場合は、建築確認を得ることはできません。 では、この接している部分が共有地でもよいのでしょうか?

この場合、この共有者全員の承諾により1軒だけが建築可能になります。実は、この「敷地」とは、「1棟の建物の敷地」を指すのが原則で、1棟の建物ごとにそれぞれが「道路」に2m以上接している必要があります。

よく、邸宅跡が4棟の建売住宅に変わり、奥の2棟のための進入路が付いている光景を見かけますが、この進入路の幅も1棟について2m以上必要なので、幅員4mの進入路になっているはずです。 一度、ご確認ください。